Mutuo casa
Il mutuo casa è un contratto di finanziamento in cui un soggetto mutuatario consegna ad un altro soggetto mutuante una somma di denaro al fine di consentire l'acquisto di un determinato immobile con l'obbligo di restituzione del capitale e degli interessi entro un determinato periodo prestabilito sulla base di un piano di ammortamento. Il rimborso del capitale e degli interessi da parte del soggetto mutuante ha luogo mediante il pagamento di rate periodiche. Esistono due tipologie di mutuo:
- Mutuo a tasso fisso. Nel mutuo a tasso fisso per tutta la durata del mutuo gli interessi sono calcolati tramite un medesimo tasso di interesse pattuito al momento della stipula del contratto.
- Mutuo a tasso variabile. Nel mutuo a tasso variabile il tasso di interesse applicato sulle rate del mutuo è indicizzato alle variazioni del costo del denaro o della congiuntura economica. L'importo delle rate del mutuo può quindi variare nel corso del tempo.
Nel caso del mutuo casa l'ente erogatore del mutuo può iscrivere una ipoteca sull'immobile a titolo di garanzia.
Mutuo a tasso fisso
Il mutuo a tasso fisso è un contratto di mutuo caratterizzato dall'applicazione di un tasso di interesse fisso stabilito al momento della stipula del contratto di mutuo. Il soggetto mutuante si impegna a saldare all'istituto di credito le rate di restituzione del capitale maggiorate degli interessi. Essendo fisso il tasso di interesse non varia nel corso del periodo di ammortamento. Il mutuo a tasso fisso ha i seguenti vantaggi:
- Rate di importo fisso. Il soggetto mutuante conosce fin dall'inizio gli importi delle rate del mutuo che resteranno immutati per tutta la durata del mutuo, senza subire variazioni o aggiornamenti dovuti alla congiuntura economica, sulla base del piano d'ammortamento delineato in fase di contratto.
- Minore rischio del mutuante. Un mutuo a tasso fisso riduce il rischio di subire un incremento del tasso di interesse nel corso della durata del mutuo a causa del peggioramento della situazione economica complessiva o dell'inflazione.
L'accensione del mutuo a tasso fisso è particolarmente conveniente nei periodi in cui i tassi sono molto bassi in quanto consente di cristallizzare una situazione vantaggiosa del presente per un periodo di tempo molto lungo. Essendo una forma di finanziamento a minore rischio per il debitore-mutuante e a maggiore rischio per il creditore-mutuatario, il tasso fisso utilizzato nei mutui è generalmente maggiore rispetto a quello dei mutui a tasso variabile. Il tasso fisso, inoltre, cresce in relazione alla durata del mutuo. Quanto più lunga è la durata del mutuo, tanto più l'istituto di credito applicherà un tasso di interesse fisso più alto per coprirsi dai rischi di eventi futuri negativi quali, ad esempio, le congiunture economiche avverse. Il tasso fisso viene calcolato prendendo il tasso di riferimento EURIRS ( Euro Interest Rate Swap) composto da una media ponderata delle quotazioni bancarie e applicandovi uno spread che caratterizza il guadagno dell'istituto di credito erogante il mutuo.
Mutuo a tasso variabile
Il mutuo a tasso variabile è un contratto di finanziamento in cui il soggetto creditore (istituto di credito) consegna al soggetto mutuatario una somma di denaro finalizzata all'acquisto di un determinato immobile con l'obbligo di restituzione del capitale e degli interessi entro un determinato periodo di tempo. A differenza dei contratti di mutuo a tasso fisso, nei mutui a tasso variabile il tasso di interesse è indicizzato sulle variazioni del costo del denaro.
Tasso variabile. Nel mutuo a tasso variabile l'importo della rata da rimborsare all'istituo di credito varia in base all'andamento economico degli indici di riferimento indicati nel contratto di mutuo. Le rate del mutuo a tasso variabile sono più basse rispetto ai mutui a tasso fisso in quanto l'incertezza sulle variazioni future del costo del denaro è a carico del debitore. L'importo delle rate può aumentare o diminuire nel corso del tempo seguendo l'andamento dell'indicatore economico di riferimento.
Calcolo del tasso variabile. L'indicatore economico più utilizzato per indicizzare le rate dei mutui a tasso variabile è il tasso Euribor. Il tasso variabile è determinato dal tasso Euribor e dallo spread applicato dalla banca. Lo spread è solitamente un tasso fisso. L'Euribor può invece variare in base alla congiuntura economica.
Importo della rata di mutuo. Il mutuo a tasso variabile è consigliato in previsione di periodi di ribasso dei tassi di interessi (costo del denaro). È opportuno fissare l'importo della rata d'ingresso tenendo conto del rischio di eventuale rialzo dei tassi d'interesse al fine di evitare di sostenere una spesa troppo alta in rapporto al proprio reddito.
- Il mutuo casa è un finanziamento dedicato all'acquisto di un immobile. La scelta del mutuo casa è una pratica seguita da chi non possiede capitali sufficienti per l'acquisto. La banca finanzia una parte del valore di acquisto della casa mentre l'acquirente si impegna a restituire il capitale e gli interessi alla banca mediante il pagamento periodico delle rate del mutuo sulla base di un determinato piano di ammortamento. In genere le banche erogano il mutuo da un terzo fino alla metà del suo valore di acquisto. Non mancano, tuttavia, casi di finanziamento anche per percentuali superiori. La durata del rimborso del mutuo casa varia da 10 a 30 anni. I tempi di rimborso molto lunghi sono concessi, in particolar modo, per l'acquisto del mutuo prima casa. A garanzia del prestito la banca apre una ipoteca sull'immobile che impedisce altre compravendite e consente alla banca di liquidare il bene in caso diinadempimento del debitore. Per accendere un mutuo è inoltre necessario fornire alla banca delle garanzie di solvibilità del finanziamento (busta paga, dichiarazione dei redditi, garanzie patrimoniali, ecc.).
