Proposta irrevocabile
La proposta irrevocabile è il documento che una persona firma nel momento in cui decide di acquistare un immobile. La proposta irrevocabile è conosciuta anche con il termine "opzione" o "rogito di compravendita". È sempre in forma scritta ed è disciplinata dall'articolo 1329 del codice civile. La proposta è detta "irrevocabile" in quanto il proponente si impegna a mantenere la sua proposta di acquisto entro un determinato periodo di tempo. Il proponente è anche tenuto a versare un importo economico a titolo di caparra. Nella proposta sono indicati i principali elementi oggetto della compravendita (le parti, l'immobile, il prezzo, ecc). Il destinatario della proposta ha facoltà di accettare o meno la proposta. In caso di accettazione le parti sottoscrivono un contratto preliminare in cui si obbligano a stipulare il contratto definitivo di compravendita immobiliare. La proposta irrevocabile è un atto vincolante per chi lo sottoscrive e il mancato adempimento della proposta irrevocabole comporta una responsabilità di natura patrimoniale. In caso di mancato acquisto dell'immobile da parte dell'acquirente, questi perde la caparra confirmatoria versata all'atto della sottoscrizione della proposta in base a quanto indicato dal legislatore nell'articolo 1385 del codice civile in materia di caparra confirmatoria.
"Se al momento della conclusione del contratto una parte dà all'altra, a titolo di caparra, una somma di danaro, o una quantità di altre cose fungibili, la caparra, in caso di adempimento, deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta.
Se la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l'altra può recedere dal contratto, ritenendo la caparra; se inadempiente è invece la parte che l'ha ricevuta, l'altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra.
Se però la parte che non è inadempiente preferisce domandare l'esecuzione o la risoluzione del contratto, il risarcimento del danno è regolato dalle norme generali." (art. 1385 c.c.)
La stessa responsabilità è estesa anche al venditore che, in base a quanto prescritto nell'articolo 2932, è tenuto a concludere il contratto di compravendita o a versare il doppio della caparra ricevuta a titolo di risarcimento. L'articolo 2932 c.c. in materia di "Esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto" recita nel seguente modo:
"Se colui che è obbligato a concludere un contratto non adempie l'obbligazione, l'altra parte, qualora sia possibile e non sia escluso dal titolo, può ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso.
Se si tratta di contratti che hanno per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa determinata o la costituzione o il trasferimento di un altro diritto, la domanda non può essere accolta, se la parte che l'ha proposta non esegue la sua prestazione o non ne fa offerta nei modi di legge, a meno che la prestazione non sia ancora esigibile". (art. 2932 c.c.)
